Te aprueban la hipoteca. Celebras. Firmas. Y entonces llegan facturas que no esperabas.
Notaría, registro, gestoría... nombres que suenan a papeleo pero que cuestan dinero real. Dinero que sale de tu bolsillo justo cuando ya has gastado todo en la entrada del piso.
La buena noticia: desde hace unos años la ley cambió y el banco paga la mayoría. La mala: todavía hay gastos que te tocan a ti. Y si no los calculas bien, el día de la firma te llevas un susto.
Por qué existen estos gastos (y por qué no puedes evitarlos)
Cuando compras una vivienda con hipoteca, ocurren dos operaciones legales distintas:
La compraventa: tú compras el piso al vendedor.
La hipoteca: el banco te presta dinero y pone el piso como garantía.
Cada operación necesita:
- Que un notario la certifique (notaría)
- Que quede inscrita oficialmente (registro)
- Que alguien gestione todo el papeleo (gestoría)
- Que pagues impuestos al gobierno (tributos)
Son cuatro conceptos. Dos operaciones. Y cada parte paga lo suyo según la ley.
Quién paga qué en 2026
La normativa actual (en España y con variantes similares en otros países hispanohablantes) establece esto:
Lo que paga el banco:
- Notaría de la hipoteca
- Registro de la hipoteca
- Gestoría de la hipoteca
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca
Lo que pagas tú:
- Notaría de la compraventa (una parte)
- Registro de la compraventa
- Gestoría de la compraventa
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) si es vivienda usada
- IVA + AJD si es vivienda nueva
Parece que el banco paga mucho, ¿verdad? Sí, pero los gastos de la compraventa siguen siendo tuyos. Y no son baratos.
Cuánto cuesta cada cosa: números reales
Vamos con un ejemplo práctico. Compras un piso de 150.000 con una hipoteca de 120.000 (el 80% del valor).
Notaría de la compraventa
El notario cobra según arancel oficial (tarifas reguladas). Para una compraventa de 150.000:
- Entre 600 y 900 aproximadamente
- Más copias del documento: unos 50-100 adicionales
El vendedor paga una parte (la "matriz" o documento original) y tú pagas las copias. En la práctica, muchas veces el comprador asume todo. Negocia esto antes.
Registro de la propiedad (compraventa)
También es arancel regulado:
- Entre 300 y 500 para ese precio
Esto lo pagas tú. Es lo que cuesta que el piso aparezca a tu nombre oficialmente.
Gestoría
Aquí sí hay diferencias de precio porque no está regulado:
- Entre 200 y 400 por la compraventa
- Algunas gestorías cobran más, otras menos
La gestoría se encarga de presentar los documentos, pagar impuestos en tu nombre y recoger todo firmado. Podrías hacerlo tú, pero créeme: el día de la firma tienes otras cosas en la cabeza.
Impuestos (el gordo de la factura)
Aquí está el verdadero gasto:
Si compras vivienda usada:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Entre el 4% y el 10% del precio según dónde vivas
- En un piso de 150.000: entre 6.000 y 15.000
Si compras vivienda nueva:
- IVA del 10% (o tipo reducido según el país/región)
- Más AJD entre 0,5% y 1,5%
- En un piso de 150.000: entre 15.000 y 17.250
Los impuestos son el elefante en la habitación. Son más que todos los demás gastos juntos multiplicados por cinco.
El cálculo total para tu caso
Sumemos todo para el ejemplo de vivienda usada de 150.000:
| Concepto | Importe aproximado |
|---|---|
| Notaría compraventa | 750 |
| Registro compraventa | 400 |
| Gestoría | 300 |
| ITP (al 7%) | 10.500 |
| TOTAL | 11.950 |
Eso es casi el 8% del precio del piso solo en gastos de formalización.
Si sumas la entrada (normalmente el 20% que el banco no te financia), necesitas:
- Entrada: 30.000
- Gastos: 11.950
- Total a tener ahorrado: 41.950
Por eso siempre digo que para comprar un piso de 150.000 necesitas al menos 45.000 ahorrados. Los gastos de compraventa se comen entre el 10% y el 15% del precio.
Errores que la gente comete (y cómo evitarlos)
Error 1: Calcular solo la entrada
"Tengo el 20% ahorrado, puedo comprar."
No. Necesitas el 20% más el 10-15% de gastos. Si no, llegas a la firma sin dinero para pagar al notario.
Error 2: No pedir presupuesto a la gestoría
La gestoría normalmente te la propone el banco. Puedes elegir otra más barata. Pide presupuesto antes de firmar nada.
Error 3: Olvidar que el ITP varía según la región
En España, el ITP va desde el 4% en País Vasco hasta el 10% en Cataluña o Valencia. En otros países hay diferencias similares entre estados o provincias.
Busca el tipo de tu zona antes de hacer cuentas.
Error 4: No aprovechar deducciones
En muchos lugares hay tipos reducidos de ITP para:
- Menores de 35 años
- Familias numerosas
- Vivienda habitual por debajo de cierto precio
- Zonas rurales
Pregunta antes de pagar. Podrías ahorrarte miles.
Error 5: Creer que puedes pagar estos gastos con la hipoteca
El banco te presta para comprar el piso, no para pagar impuestos. Estos gastos salen de tu bolsillo, no del préstamo.
Cómo calcular tus gastos en 5 minutos
Haz esta cuenta rápida:
- Precio del piso: ______
- ITP de tu zona (busca "tipo ITP + tu región"): ____%
- Impuestos: precio × tipo = ______
- Notaría + registro + gestoría: suma 1.500 (aproximación conservadora)
- Total gastos: impuestos + 1.500 = ______
Para vivienda nueva, sustituye el ITP por IVA (10%) + AJD (1% aprox).
Lo que necesitas recordar
- El banco paga los gastos de la hipoteca, pero tú pagas los de la compraventa
- Los impuestos son el gasto gordo: entre el 6% y el 11% del precio según dónde vivas
- Necesitas ahorrar el 30-35% del precio total: 20% de entrada más 10-15% de gastos
- Busca reducciones fiscales antes de comprar: por edad, familia o tipo de vivienda
Tu acción para hoy
Abre el buscador y escribe: "tipo ITP [tu comunidad/estado/provincia] 2026".
Anota el porcentaje.
Ahora multiplica el precio del piso que te gustaría comprar por ese porcentaje.
Esa cifra (más unos 1.500 de notaría y gestoría) es lo que necesitas tener además de la entrada.
Si no lo tienes, ya sabes cuánto te falta ahorrar. Y eso, aunque duela, es mejor saberlo ahora que el día de la firma.