El error más caro al planificar la compra de un piso
Muchas personas calculan mal cuánto dinero necesitan para comprar una vivienda. Saben que el banco no financia el 100%, así que ahorran el 20% del precio... y se llevan una sorpresa desagradable cuando descubren que además hay que pagar un 10-12% en impuestos y gastos.
El resultado: llegan al momento de firmar sin liquidez suficiente, o tienen que pedir dinero prestado a la familia para cubrir el agujero.
Este artículo te da el cálculo real, sin atajos.
La regla del 80%: por qué el banco no te da el 100%
Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, el que sea menor). Esto está regulado por ley desde la crisis de 2008.
En la práctica, muchos bancos financian incluso menos: 70-75% para perfiles con menos estabilidad laboral o ingresos ajustados.
Eso significa que tú tienes que aportar al menos el 20% de tu propio bolsillo, antes de tocar los gastos adicionales.
Para un piso de 200.000€: 40.000€ de entrada mínima.
Pero eso es solo el principio.
Los gastos que nadie menciona en el anuncio: el 10-12% extra
Por encima del precio del piso, tendrás que pagar entre un 10% y un 12% adicional en impuestos y gastos. Aquí el desglose completo:
Impuestos (el grueso del extra)
Vivienda de segunda mano → ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
Un porcentaje del precio de compra que varía según la comunidad autónoma:
| Comunidad Autónoma | Tipo ITP general |
|---|---|
| Madrid | 6% |
| Cataluña | 10% |
| Comunidad Valenciana | 10% |
| Andalucía | 7% |
| País Vasco | 4% |
| Galicia | 10% |
| Baleares | 8-11% (escala) |
| Canarias | 6,5% |
Para un piso de 200.000€ en Madrid: 12.000€ solo en ITP. En Cataluña o Valencia, el mismo piso: 20.000€ en ITP.
Vivienda nueva → IVA + AJD
- IVA: 10% sobre el precio (o 4% para vivienda de protección oficial)
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): 1-1,5% adicional, también varía por comunidad
Una vivienda nueva de 200.000€ en Madrid: 20.000€ de IVA + ~2.000€ de AJD = 22.000€ en impuestos.
Notaría: entre 600€ y 1.500€
Los honorarios notariales para una escritura de compraventa están regulados por arancel. El coste depende del precio del inmueble:
- Pisos de hasta 150.000€: en torno a 600-800€
- Pisos entre 150.000€ y 400.000€: entre 800€ y 1.200€
- Pisos de más de 400.000€: puede llegar a 1.500€ o más
Importante desde 2019: la ley hipotecaria estableció que el banco paga los gastos notariales de la escritura de hipoteca (no de la compraventa). Como comprador, pagas la notaría de la compraventa y la tasación.
Registro de la Propiedad: 400-800€
Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad cuesta entre 400€ y 800€ según el valor del inmueble. Es obligatorio y no es negociable.
Gestoría: 300-500€
La gestoría se encarga de los trámites burocráticos: presentar el ITP, inscribir en el registro, recoger escrituras. Algunos bancos te imponen su propia gestoría (lo cual es legal). El coste está entre 300€ y 500€ habitualmente.
Tasación: 300-600€
Antes de aprobar la hipoteca, el banco exige una tasación oficial del inmueble realizada por una empresa tasadora homologada. La pagas tú, antes de saber si el banco aprueba la hipoteca. El coste varía entre 300€ y 600€ según el tamaño y tipo de vivienda.
Es uno de los primeros desembolsos que harás en el proceso y se pierde si la hipoteca no se aprueba.
El cálculo real: piso de 250.000€ en Madrid
Vamos con un ejemplo concreto para que los números sean tangibles:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio del piso | 250.000€ |
| Entrada (20%) | 50.000€ |
| ITP (6%, Madrid, segunda mano) | 15.000€ |
| Notaría (compraventa) | ~1.000€ |
| Registro de la Propiedad | ~600€ |
| Gestoría | ~400€ |
| Tasación | ~450€ |
| Total necesario | ~67.450€ |
Es decir: para comprar un piso de 250.000€ necesitas tener aproximadamente 67.500€ ahorrados, el 27% del precio de compra.
Si el piso está en Cataluña (ITP al 10%), el cálculo sube a ~77.500€, el 31% del precio.
Para hacer el cálculo con tu caso concreto, usa la calculadora de hipoteca.
La regla del 30-35% de los ingresos: qué mira el banco
Tener el dinero ahorrado es condición necesaria, pero no suficiente. El banco también evalúa si puedes pagar la cuota mensual.
La regla general del sector: la cuota de la hipoteca no debe superar el 30-35% de tus ingresos netos mensuales.
Ejemplo con números
Pareja con ingresos combinados de 3.500€ netos/mes:
- 35% de 3.500€ = 1.225€ máximo de cuota hipotecaria
- Con un tipo del 3,5% a 25 años, eso financia una hipoteca de unos 220.000€
- Si el banco financia el 80%, el precio máximo del piso sería ~275.000€
Qué pasa si tienes otras deudas
Si ya pagas cuotas de coche, préstamos personales o tarjetas, el banco las suma a la hipoteca para calcular tu ratio de endeudamiento total. Si entre todo superas el 35-40% de los ingresos, la hipoteca puede denegarse o reducirse.
Qué miran los bancos más allá del dinero
La liquidez es el factor más determinante, pero los bancos analizan también:
Estabilidad laboral: un contrato indefinido de varios años de antigüedad convence mucho más que un contrato temporal reciente, aunque los ingresos sean similares. Los autónomos necesitan demostrar ingresos estables durante al menos 2-3 años con declaraciones de IRPF.
Historial crediticio: si apareces en registros de morosos (ASNEF, RAI) o has tenido impagos recientes, el banco lo descartará directamente. Antes de solicitar una hipoteca, comprueba tu historial.
Ahorros adicionales: el banco valora positivamente que, después de pagar la entrada y los gastos, todavía te quede un colchón. Si llegas al límite exacto sin margen, genera desconfianza.
Titularidad compartida: dos titulares con dos nóminas permiten acceder a hipotecas mayores y mejoran las condiciones. También comparten el riesgo.
Cómo ahorrar para la entrada más rápido
Si todavía estás en fase de ahorro, aquí hay palancas concretas:
1. Calcula tu objetivo exacto antes de empezar. Saber que necesitas 67.000€ es motivador y ayuda a planificar. "Necesito ahorrar" es vago. "Me faltan 38.000€ para el objetivo" es accionable.
2. Separa el dinero de la entrada del resto. Abre una cuenta de ahorro específica para la entrada. El dinero que se mezcla con el de gastos corrientes se gasta.
3. Considera cuentas remuneradas para ese ahorro. Con tipos al 2-3%, 50.000€ ahorrados generan 1.000-1.500€/año de intereses. No es despreciable.
4. Ajusta el objetivo al mercado donde quieres comprar. Un piso de 150.000€ en una ciudad media exige 45.000€ de liquidez. En Madrid o Barcelona puede ser el doble o más.
5. No agotes los ahorros en la compra. Guarda al menos 3-4 meses de gastos como fondo de emergencia después de la compra. La vivienda genera gastos imprevistos: averías, derramas de comunidad, reformas.
El resumen en una fórmula
Dinero mínimo necesario = 20% del precio + 10-12% del precio en gastos
Es decir, entre el 30% y el 32% del precio de la vivienda como mínimo. Y algo más si quieres llegar con colchón.
No empieces a buscar piso seriamente hasta que no tengas esa cifra. Antes, estás perdiendo tiempo y energía en algo que el banco no va a aprobar.
Una vez que tengas claro el dinero necesario, la siguiente decisión es elegir qué tipo de hipoteca firmar. El análisis completo lo tienes en hipoteca fija vs variable: cuál elegir según tu situación.
Y si aún estás pensando si comprar o seguir de alquiler, el análisis con números está en comprar vs alquilar: el cálculo que nadie hace.